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地价、楼价的节节大幅下挫,对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力,各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘,以减低持有量套现资金。结果,新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示,其惨烈程度为近年所罕见。但是,由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益,一旦采取过激的政策或措施,则可能危及香港经济,并造成社会不稳定的因素。因此,房屋政策的制订,成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。威尼斯赌场网址大全1977年,长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区,竞投激烈,参加投标的财团多达30多个,其中,又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难,提出了一个极具吸引力的方案,将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出,击败置地,夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出,香港舆论为之轰动,此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”,是“华资地产界的光辉”。

威尼斯赌场网址大全华懋集团的地产发展策略有两个明显特点: 第一,是中低档路线。华懋发展的楼宇,一般以中下阶层市民为销售对象,因此楼宇所处地区,往往为市区边缘劳工密集地带,楼宇多属中小型住宅单位,以朴素驰名,用料不甚讲究,其质素有时被外界批评。1979年,刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼,小业主惊慌失措,幸而华懋同意出资,与小业主合资修葺。正因为成本低,华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二,华懋同时兼营楼宇按揭,将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务,按揭率为楼价七成,所谓“肥水不流外人田”,除赚取利息外,更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外,集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务,赚取从建楼到售后服务各个环节的利润,因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初,华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计,其规模与新地等比已相去不远。和黄把握良机出击,大大减低了土地成本。整项庞大计划,是在黄埔船坞旧址约19公顷(约200万方尺)土地上兴建94幢住宅大厦,共11 224个单位,总楼面面积764万方尺,另有商场面积169万方尺,计划在6年内分12期发展,总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期,到1989年8月售出最后一期,历时4年半,每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元,平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计,和黄的总收益高达92亿元,扣除40亿元成本,黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润,这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说:“It is a wonderful investment”。1980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。

希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作,也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色,它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙,第一个内筒墙内是电梯通道,内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用,第二个内筒墙和外筒墙之间,是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计,据说可抵受时速194哩的负载风速,这一极限承载的风力,是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成,后因建筑图则批出的拖延,至1980年才完工。该中心楼高66层,是当时香港最高的建筑物,比康乐大厦还高出139尺,可供出租面积达80万平方尺,顶层是旋转餐厅,中低层是写字楼,底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成,为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。华懋集团的地产发展策略有两个明显特点: 第一,是中低档路线。华懋发展的楼宇,一般以中下阶层市民为销售对象,因此楼宇所处地区,往往为市区边缘劳工密集地带,楼宇多属中小型住宅单位,以朴素驰名,用料不甚讲究,其质素有时被外界批评。1979年,刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼,小业主惊慌失措,幸而华懋同意出资,与小业主合资修葺。正因为成本低,华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二,华懋同时兼营楼宇按揭,将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务,按揭率为楼价七成,所谓“肥水不流外人田”,除赚取利息外,更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外,集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务,赚取从建楼到售后服务各个环节的利润,因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初,华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计,其规模与新地等比已相去不远。威尼斯赌场网址大全信和地产购入这些土地后,即推行连串庞大发展计划,一名曾在信和工作10年的高级行政人员事后回忆说:“我在1979年加入信和工作,当时主要负责尖东的发展,我记得当时的尖东是一大块填海土地,要发展它,一切从无到有,必须具有卓越的远见和魄力。公司参与发展的工程多达8项,计有: 尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心,及已经易名为明辉中心的尖沙咀广场,这些庞大的发展,不但将红磡和尖沙咀连成一片,而且将尖东发展成一个现代购物旅游中心,奠定了信和集团的根基。”〔16〕

(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。(3) 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落,1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后,香港银行公会曾5次减息,令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半,而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间,银行竞争激烈,放宽了楼宇按揭的条件,这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。

踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。沙田第一城从70年代末动工,到80年代末完成,前后亦历时10年,实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时,正值地产高潮,首7幢逾1 000单位旋告售罄,发展商于是加推7幢,但因供应量太大,不久便滞销,部分炒家“炒■”楼花,蚀本回吐,对发展商销售形成阻力。因此,在不少炒家心目中,沙田第一城的推出,是80年代初地产炒风步入调整的标志。近20年来,香港不论整体经济、个别产业或地产业本身,都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言,随着中国内地改革开放,香港工厂大规模北移,制造业在香港本地生产总值(GDP)中所占比重急速下跌,而服务业的比重则进一步增加,主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说,80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%,其后在1984年低挫至6.4%,后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元,占香港GDP的比重回升到10.2%,这时期,地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。〔20〕 经济学家Domsetz,Baumol,Willing和Panzare把市场“竞争威胁”(Contestability)定义为:(1)“自由”入市,(2)退出时不费成本,(3)新经营者能否迅速加入市场竞争。

海港城计划总发展费用超过20亿元,分五期进行,历时10余年,在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中,3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心,可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁,共提供375个住宅单位,设计高尚清雅,外形呈扇形,濒临海港,维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店,拥有逾800间客房,均由著名的半岛集团管理,横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场,内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场,俨然自成一国。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。威尼斯赌场网址大全老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。

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